Makaleler

Konut veya işyeri kiralarında, sözleşme üzerinden beş yıl ya da daha fazla süre geçmişse, kira bedelinin piyasa koşulları doğrultusunda mahkeme aracılığıyla yeniden belirlenmesini talep etmek mümkündür. Bu amaçla açılan davaya kira tespit davası denir. Bu dava, kira tutarının yasal çerçeveye uygun olarak yeniden belirlenmesi gereken ya da taraflar arasında yeni kira bedelinin tespiti konusunda uzlaşmazlık yaşandığı durumlarda başvurulan hukuki bir yoldur. Hem kiraya veren hem de kiracı bu davayı açabilir. Ancak unutulmamalıdır ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Arazi, taşıt ya da diğer taşınır mallara ilişkin kira sözleşmeleri için bu tür bir dava açılamaz.

Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Ayrıca her dava türünde olduğu gibi burada da dava açan kişinin “hukuki yararının” bulunması şarttır. Örneğin, kira sözleşmesinde artış yapılacağı öngörülmüş fakat artış oranı belirlenmemişse, her iki taraf da bu konuda haklı bir çıkarı bulunduğundan dava açabilir.

Kira tespit davası, adı üzerinde bir eda davası değil, tespit davasıdır. Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu nedenle, kira bedelinin tespiti davalarında, kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsili talep edilemez. Bu tür davalar, sadece kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bu nedenle, kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.

1. Kimler Kira Tespit Davası Açabilir?

Bu davayı hem kiracı hem de mal sahibi açabilir. Kiracı, kira bedelinin fazla olduğunu iddia ederek düşürülmesini, kiraya veren ise mevcut kiranın düşük kaldığını öne sürerek artırılmasını isteyebilir.

Eğer taşınmazın mülkiyeti paylı ise, her paydaş kendi pay oranına göre dava açabilir. Taşınmaz elbirliği (iştirak) mülkiyetindeyse, tüm ortaklar birlikte hareket etmeli ve davayı birlikte açmalıdır. Ancak tek bir ortak dava açarsa, diğer ortaklar sonradan onay vererek sürece dahil olabilir.

2. Hangi Mahkeme Yetkilidir?

Kira tespit davası, genel kural olarak davalının ikametgahındaki ya da sözleşmenin yerine getirildiği, yani taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Eğer taraflar tacir veya kamu tüzel kişisi ise, sözleşmede belirtilmiş yetkili mahkemeye de başvurulabilir (HMK m.17).

3. Dava Hangi Zamanda Açılabilir?

Taraflar kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapmışsa, kira artışı bu sözleşme esas alınarak uygulanır. Ancak bu anlaşma, bir önceki yılın TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez(TBK m.344/1). Taraflar arasında artışa dair bir uzlaşı yoksa, yeni kira dönemi başlamadan kira tespit davası açılabilir. Örneğin, yıllık yenilenen bir kira sözleşmesinde, ilk yılın sonunda yeni dönem için dava açılabilir. Mahkeme, bir önceki yılın TÜFE artış oranını aşmamak şartıyla, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde kira bedelini belirler (TBK m.344/2).

4. Beş Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Tespiti

Kira ilişkisi beş yılı geçmişse veya sözleşme beş yılın sonunda yenilenmişse, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, mahkeme yeni dönemdeki kira bedelini TÜFE ortalaması, taşınmazın durumu ve emsal kira bedellerine göre yeniden belirleyebilir (TBK m.344/3). Örneğin, 01.01.2025 başlangıç tarihli ve 7 yıllık kira sözleşmesi yapan taraflar, 5 yılık sürenin dolduğu 01.01.2030 tarihi itibariyle kira bedelinin tespiti davası açılabilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme, yalnızca TÜFE oranı ile sınırlı kalmadan, piyasa koşullarını da dikkate alarak yeni bir kira bedeli tespiti yapabilir.

5. Kira Tespit Davasında Tanzim Edilen Hükmün Geçmişe Etkili Uygulanması

Kural olarak, kira tespit kararları ileriye dönük uygulanır ve dava tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak, TBK m.345 uyarınca bazı durumlarda karar yeni kira döneminin başından itibaren uygulanabilir. Bunun için;

• Yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce dava      açılmış olması

• Yine bu sürede yazılı bildirimle artışın      bildirildiğinin kanıtlanması

• Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına dair      hüküm bulunması

koşullarından biri aranır. Bu koşullardan biri gerçekleşmişse, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, dönem başından itibaren geçerli olur. Örneğin, 01.01.2025’te başlayacak bir dönem için en geç 31.12.2024’te dava açılması ya da yazılı bildirim yapılması halinde mahkemece dava sonunda belirlenen yeni kira bedeli 01.01.2025 tarihinden itibaren geçerli olur. Ancak sözleşmede yeni döneme dair kira artışı hükmü varsa, bu durumda 30 günlük süre geçmiş olsa dahi mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

5. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir (Y3HD-K.2019/4582).