Makaleler

Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesini iki temel şekilde düzenler: bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye. Her iki yol da kendi içinde farklı koşullara ve prosedürlere sahiptir.

1. Bildirim Yoluyla Tahliye

Kiracının bildirimle tahliyesi, genellikle kira sözleşmesinin süresine ve belirli şartların oluşmasına bağlıdır.

a. 10 Yılı Aşan Belirsiz Süreli Sözleşmeler

Eğer kira sözleşmesi 10 yıl veya daha uzun süredir devam ediyorsa ve belirsiz süreli hale geldiyse, mal sahibi her uzama yılının sonunda en az 3 ay önceden yazılı bildirimle tahliye talebinde bulunabilir. Bu durum, mal sahibine kira ilişkisini sona erdirme hakkı tanır, ancak bu hakkın kötüye kullanılmaması gerekir.

b. Belirli Süreli Sözleşmelerin Sonunda Bildirim

Belirli süreli bir sözleşmenin süresi sona erdiğinde kiracı evi boşaltmazsa, sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır. Ancak bu tür sözleşmelerde mal sahibi, ancak sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra aynı şekilde yazılı bildirimle tahliye talep edebilir.

2. Dava Yoluyla Tahliye

Dava yoluyla tahliye, mal sahibinin dava açmasıyla mümkündür ve kanunda belirtilen bazı özel tahliye nedenlerine dayanır. Bu nedenler sınırlıdır ve her biri için ayrıca belirli şartların oluşması gerekir.

a. Mal Sahibinin Konut veya İşyeri İhtiyacı

Mal sahibi, kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye davası açabilir. Ancak bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bu gerekçeyle açılan davalarda mahkeme, ihtiyacın samimiyetini değerlendirir.

b. Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralanan taşınmaz satılırsa, yeni malik taşınmazı edindikten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermek ve 6 ay içinde de tahliye davası açmak koşuluyla tahliye talep edebilir. Burada da ihtiyaç şartı aranır.

c. Yeniden İmar veya İnşa Sebebi

Eğer taşınmaz yıkılıp yeniden yapılacaksa ya da kapsamlı bir tadilat gerekiyorsa ve bu süreçte kullanımı mümkün değilse, mal sahibi bu gerekçeyle tahliye talep edebilir. Burada da amacın gerçekten yeniden yapılaşma olması gerekir.

d. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı ve tarihli bir taahhütname verdiyse, bu belgeye dayanılarak icra takibi başlatılabilir ya da doğrudan dava açılabilir. Taahhütnamenin kira sözleşmesinden daha sonra verilmiş olması gerekir.

e. Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kiracı kira borcunu ödemezse ve bu nedenle bir kira yılı içinde iki kez noter veya yazılı ihtarla uyarılmışsa, mal sahibi bu durumu gerekçe göstererek tahliye davası açabilir. Buna “iki haklı ihtar” sebebi denir. Ayrıca kiracıya gönderilen ihtarların usule uygun olması şarttır.

f. Kiracının Kira Sözleşmesine Aykırı Hareket Etmesi

Kiracı ile ev sahibi arasında imzalanan kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen bağlayıcı bir belgedir. Bu sözleşmede yer alan şartlara kiracının uymaması, ev sahibine tahliye davası açma hakkı verebilir. Örneğin, taşınmazı sözleşmede belirtilen “konut” amacı dışında ticari olarak kullanmak, izinsiz olarak başkalarına devretmek ya da alt kiraya vermek sözleşmeye açıkça aykırı davranışlardır.

Ayrıca, taşınmaza zarar vermek, komşulara ciddi rahatsızlık vermek, apartman kurallarını sürekli ihlal etmek gibi davranışlar da sözleşme hükümlerine ve genel yaşam kurallarına aykırı olduğundan haklı tahliye sebebi oluşturabilir. Bu tür durumlarda ev sahibi, ihtara gerek kalmaksızın doğrudan tahliye davası açabilir. Ancak her somut durumda ispat yükü ev sahibine ait olacağından, delillerin titizlikle toplanması büyük önem taşır.

g. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutu Olması

Kiracı ya da eşi, kiralanan taşınmazla aynı ilçede kullanılabilir durumda başka bir konuta sahipse, bu durum da tahliye sebebidir. Mahkeme burada, diğer konutun kullanıma elverişli olup olmadığını değerlendirir.

3. Sözleşmesiz Kiracılarda Durum

Kiracı yazılı bir sözleşme olmadan taşınmazda oturuyorsa, yine de Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Ancak tahliye süreci genellikle daha zorlu olabilir. Bu tür durumlarda yazılı delil, tanık ve diğer belgeler önemli hale gelir.

4. Tahliye Davasında Yetkili Mahkeme

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava açılmadan önce çoğu zaman ihtarname ile süreç başlatılır. Davalarda delillerin eksiksiz sunulması önemlidir. Ayrıca dava süresi birkaç aydan birkaç yıla kadar uzayabilir.

5. Tahliyeden Sonra Yeniden Kiraya Verme

Eğer kiracı tahliye edilmişse ve taşınmaz aynı kişi tarafından 3 yıl içinde yeniden kiraya verilirse, eski kiracı bunu öğrenirse eski malik hakkında tazminat davası açabilir. Bu, kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmek için getirilmiş bir güvencedir.

Sonuç

Kiracının tahliyesi ciddi bir hukuki süreçtir ve her bir tahliye sebebi kendine özgü kurallara tabidir. Mal sahiplerinin haklarını ararken dikkatli ve yasalara uygun hareket etmeleri gerekir. Aynı şekilde kiracılar da haklarını bilmeli ve haksız tahliye taleplerine karşı yasal yollarla kendilerini koruyabilmelidir.

Bu yazıda yer verilen bilgiler genel hukuki çerçeveyi sunmaktadır. Her somut olayda bir avukata danışarak profesyonel destek almak en sağlıklı yol olacaktır.